Caso de éxito: Ejecución de Hipoteca
Cuando una persona solicita un préstamo ya sea personal o hipotecario y se dejan de abonar las mensualidades por el motivo que sea, el acreedor puede presentar la correspondiente demanda de ejecución, solicitando el vencimiento anticipado de la deuda por impago de sus mensualidades más el interés moratorio pactado en contrato.
En este tipo de asuntos se tiende a pensar, normalmente, que no hay nada que hacer, después de todo es cierto que se ha dejado de abonar la mensualidad pactada. Sin embargo, y gracias a numerosa doctrina y legislación proveniente de la Unión Europea es posible solicitar la nulidad de una o de varias de las cláusulas del contrato de préstamo, por ser cláusulas impuestas que no han sido negociadas por las partes y que además resultan abusivas.
Dicho lo anterior, merece en este caso explicar un asunto que nos llegó al despacho hace unos meses. Una mercantil había solicitado en el año 2.008 a una entidad bancaria un préstamo con garantía hipotecaria, por importe de 335.000 €. En garantía del pago se habían puesto como hipotecantes no deudores dos personas físicas que avalaban el pago con un local comercial de su propiedad. La mercantil deudora fue declarada en concurso de acreedores, dejando de abonar las cuotas mensuales derivadas del préstamo. En el caso que nos ocupa cuando se presenta la demanda de ejecución del préstamo, se debían 4.578 € de las cuotas mensuales no abonadas. El importe total del préstamo que se adeudaba en ese momento eran 65.500 €, es decir ya se había pagado el 70% del total de la cantidad prestada.
Estudiando el asunto y toda la legislación existente al respecto, desde el despacho solicitamos la declaración de nulidad de dos de las cláusulas contenidas en el contrato y por lo tanto el archivo del procedimiento, en basa a las siguientes alegaciones:
1º) Nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado.
Cláusula que faculta a la entidad para resolver el contrato, y exigir por anticipado el inmediato pago de la totalidad de las cantidades que acredite ante el impago de cualquiera de las obligaciones dinerarias derivadas del mismo, en el sentido de determinar si ésta es abusiva y, en consecuencia, nula.
Se trata de una cláusula no negociada individualmente que genera un desequilibrio absoluto ante el incumplimiento de una cuota o incluso una parte de ésta, que no es lo suficientemente grave como para suponer la resolución contractual, en atención a la duración y la cuantía del préstamo.
Nos hallamos ante una cláusula que no modula la gravedad del incumplimiento, pudiendo ejercitarse no solo ante el impago de cualquier cantidad (capital o intereses, u otros impagos bancarios), sino incluso ante situaciones tan anómalas como era el caso que nos ocupaba, en que la mercantil deudora había sido declarada en concurso de acreedores.
Alegábamos en nuestro escrito, entre otras alegaciones, lo siguiente “El Alto Tribunal considera que la cláusula de vencimiento anticipado, que permite la resolución por el incumplimiento de un plazo, debe ser reputada abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves, afirma que debe tenerse presente el ATJUE de 11 de junio de 2015, es decir, «ante el pacto de vencimiento anticipado en un contrato celebrado con consumidores y siempre que se cumplan las condiciones mínimas establecidas en el artículo 693.2 LEC, los tribunales deben valorar, además, en el caso concreto, si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado, en función de los criterios antes expuestos: esencialidad de la obligación incumplida, gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo y posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia; tal como estableció la ya mencionada STJUE de 14 de marzo de 2013».
2ª) Nulidad cláusula intereses de demora.
En el caso que nos ocupaba se establecía en el contrato de préstamo un interés de demora del 20,5, un interés muy alto que debía ser considerado como abusivo.
En este caso alegamos lo siguiente “Las recientes sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 24 de marzo y 25 de marzo de 2015, nos permiten conocer con mejor precisión la reciente doctrina jurisprudencial de los controles de contenido y transparencia y las consecuencias jurídicas derivadas de su incumplimiento.
Por otra parte el Tribunal Supremo en su sentencia de 22 de abril de 2015 fija doctrina jurisprudencial sobre los intereses moratorios en los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, estableciendo que «en los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado». Para el TS la adición de un recargo superior a esos dos puntos porcentuales supondría un alejamiento injustificado de la mayoría de los índices o porcentajes de interés de demora que resultan de la aplicación de las normas nacionales. No obstante, lo relevante de la sentencia, no está solo en que se fije como doctrina jurisprudencial que el interés de demora no podrá superar un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés de remuneratorio pactado, sino, también, en las consecuencias jurídicas derivadas de la declaración de abusividad de la cláusula que fija el interés moratorio. La abusividad de la cláusula de interés de demora implica la supresión de la misma y, por tanto, la supresión de los puntos porcentuales de incremento que supone el interés de demora respecto del interés remuneratorio, pero éste se seguirá devengando porque persiste la causa que motivó su devengo, la entrega del dinero al prestatario y la disposición por este de la suma entregada y la cláusula de interés remuneratorio no resulta afectada por la abusividad del interés de demora, sin perjuicio de suprimir el interés en que consiste el interés de demora de un modo completo y sin que para ello sea obstáculo de que se haya hecho uso de la facultad de dar por vencido anticipadamente el préstamo.
A todo lo anterior también hicimos especial hincapié al hecho de que la mercantil deudora había sido declarada en concurso, existiendo, por lo tanto, una causa que justificaba el impago de las cuotas, mencionando que hasta ese momento se había ido pagando de forma regular, no existiendo ni mala fe ni temeridad por la deudora, sino más bien una imposibilidad manifiesta, además mencionábamos que ya se había procedido al abono de más del 70 € de la deuda principal.
En base a todo lo anterior veníamos a solicitar que se estimará la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado declarando el sobreseimiento del procedimiento y que se estimará la nulidad de la cláusula de interés moratorio, requiriendo a la demandante para que proceda a un nuevo recalculo de la deuda reclamada, en la que deberá fijarse solo el capital reclamado y los intereses remuneratorios.
El juzgado estimo nuestras pretensiones, se procedió al archivo del procedimiento, pudiendo renegociar la deuda con la entidad acreedora, y se decretó la nulidad de la cláusula del interés de demora, procediéndose a recalcular la deuda.
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